Projektentwickler Horwath HTL lud vergangene Woche gemeinsam mit der Crowe Horwath Trinavis Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft und der Beratungsagentur Apartmentservice zum „Hospitality Peaks“ in das Vienna House Andel’s Berlin ein. In einer Keynote, vier Impulsvorträgen und anschließender Diskussion ging es vor rund 70 Zuhörern um die Entwicklung des Marktsegments Serviced Apartments in Deutschland. Eine Herausforderung besteht bereits in der begrifflichen Abgrenzung, damit Investoren, Projektenwicklung, Pächter und Gäste über dieselbe Dienstleitung sprechen. Denn das Segment Serviced Apartments befindet sich in einer Sandwichsituation zwischen der Wohnungswirtschaft und dem gewerblichen Hotelmarkt, was eine unterschiedliche baurechtliche und steuerliche Einordnung nach sich zieht. Es unterscheidet sich von möblierten Wohnungen durch ein ergänzendes Service-Angebot und von klassischen Hotels durch eine Küche oder Kochnische im Zimmer sowie ggf. weitere Amenities wie Waschmaschine, Sitzecke oder Briefkasten. Ein früheres Unterscheidungsmerkmal, die relative Größe eines Apartments gegenüber einem Hotelzimmer, trifft heute aufgrund stark gestiegener Quadratmeterpreise in den A-Destinationen kaum noch zu.

In seiner Keynote betonte Zukunftsforschers Harry Gatterer („Future Room“), dass man schlecht daran tue, neue Phänomene wie die Sharing-Economy zu bekämpfen, nur weil sie nicht in die eigene Vorstellungswelt passten. Die Arroganz des Denkens in kleinen Kästchen räche sich, wenn andere die sich ergebenden Chancen nutzen. Als Beispiel nannte Gatterer den Privatzimmervermittler Air BnB, von dem sich ein Vertreter unter den Anwesenden befand. So grenzten sich Menschen heute nicht mehr durch den Besitz materialistischer Symbole von anderen ab, sondern durch das Zurschaustellen eines bewusst gewählten Lebensstils. Die „digitale Realität“, in der wir lebten, erzeuge zudem ein neues Bedürfnis danach, uns als Menschen wieder neu zu vernetzen. Insbesondere deshalb, weil Deutschland heute in zwei verfeindete Inseln aufgespalten sei: Die „Wir-Insel“, die überwiegend bestimmt sei von konservativen Wir-Vorstellungen wie Gemeinschaft und Teilhabe und die „Ich-Insel“, auf der Ideale wie Wohlstand und Sicherheit dominierten. Die Bewohner der einen Insel nähmen jeweils die Eigenschaften ihres eigenen Archipels positiv und die Eigenschaften des anderen ausschließlich negativ wahr. Die Zukunft liegt laut Gatterer in einer dritten Insel, auf der etwa 20% der Deutschen sesshaft werden könnten: sie verkörpere das „progressive Wir“; ihre Bewohner seien extrem flexibel und mobil. Ihre Individualität lebten sie in Co-Systemen wie Co-Working oder Co-Living aus. Sie können demnach als idealtypische Gäste neuer Hotellerieformen wie Serviced Apartments gelten.

In ihrem Impulsvortrag  zum gegenwärtigen Stand des Segments fasste Anett Gregorius, Gründerin der Beratungsagentur Apartmentservice, die aktuelle Entwicklung so zusammen: Während die Objekte immer größer würden, schrumpften die Zimmer. Außerdem flössen Apartmenthäuser, Aparthotels, Mikrowohnungen und Studenten-Apartments zu Serviced Apartments zusammen, entsprechend heterogen sei die Zielgruppe zusammengesetzt: Studierende, Geschäftsreisende und Privatreisende mit langer Aufenthaltsdauer. Das ursprünglich für Businessreisende gedachte Segment würde durch Sharing-Plattformen und Megatrends wie Individualisierung, Urbanisierung und New Work angefeuert, so Gregorius. Zurzeit gibt es in Deutschland 588 Häuser mit mehr als 15 Einheiten, darin 32.500 Apartments. Die Auslastung liege über 77% bei einer durchschnittlichen Aufenthaltsdauer von 41 Nächten. Gregorius schätzt den Marktanteil von Serviced Apartments auf zurzeit 3% des Hotelmarktes und erwartet bis 2030 eine Steigerung auf 10%. „Meine Statistik zum Marktwachstum muss ich jede Woche aktualisieren“, sagt Gregorius, „weil ständig neue Projekte angekündigt werden.“ Die Topstädte für Serviced Apartments sind auch die Topstädte der Hotellerie: München, Berlin, Frankfurt, Hamburg – hier wollten fast alle Anbieter Häuser eröffnen. Aber auch manche B-Destinationen seien interessant, sofern Wirtschaftskraft oder Universitäten vorhanden sind. Auch die klassischen Hotelketten spielten inzwischen in dem Segment mit, so habe etwa das Hyatt House als erstes Objekt im europäischen Markt in Düsseldorf eröffnet, neu seien auch Like Apart von Novum Hotel und das Vienna House Basecamp, laut eigener Aussage „eine Kombination aus Wohnen und Arbeiten auf Zeit mit den Annehmlichkeiten eines Hotels“.

Des Weiteren präsentierte Frank Uffen die niederländische Kette „The Student Hotel (TSH)“, in welcher er als Director of Partnerships tätig ist. Häuser von TSH zeichnen sich durch großzügige Gemeinschaftsflächen für Arbeiten, Essen und Gespräche aus. Auch über eine Handy-App können alle Bewohner miteinander kommunizieren oder etwa feststellen, ob eine der vorgehaltenen Waschmaschinen frei ist. Auch in Deutschland eröffnet TSH Häuser: 2018 in Dresden in einem ehemaligen Ibis-Hotel und 2019 in Berlin.

Johannes Menge, Development Manager der Zoku Hotels, stellte das Konzept von Zoku vor. Das erste und bisher einzige Haus wurde 2016 in Amsterdam in einem 60er-Jahre- Bürogebäude eröffnet. Zoku will Homebase in der Fremde sein und spricht globale Digitalnomaden, Projektmanager, Unternehmensberater und Entwickler an. Ihr „Social Space“ im weitläufigen Dachgarten besteht aus einem Living Room mit offener Bar, einem Restaurant und Coworking Space. Die Besonderheit: In allen Zimmern, die immer über eine Kochnische inklusive Waschmaschine verfügen, ist das Bett auf einer Mezzanine-Ebene eingebaut, im Mittelpunkt des Raums steht ein Tisch. Dadurch könne das Zimmer problemlos zum Wohnen und Arbeiten, bis hin zu Besprechungen genutzt werden. In den kommenden zehn Jahren will Zoku 50 neue Locations eröffnen und sucht in den Topdestinationen nach passenden Immobilien mit 4.000 bis 8.000qm.

Vor der von Olaf Steinhage souverän moderierten Abschlussdiskussion erläutert Dr. Peter Ebertz, Geschäftsführer Head of Hotels / Art-Invest Real Estate, die Bedenken aus Sicht eines institutionellen Investors. Er fragt sich vor allem, ob die avisierte Zielgruppe ausreichend fokussiert ist und die Nachfrage stark bleib. Als mögliches Risiko stuft er regulatorische Restriktionen und zu große Gemeinschaftsflächen ein. Außerdem schaue ein institutioneller Investor auch immer auf die Möglichkeiten einer problemlosen Alternativverwendung des Gebäudes.

„Hospitality Peaks“  ist eine Veranstaltungsreihe des Projektentwicklers Horwath HTL, Crowe Horwath Trinavis Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft und der Beratungsagentur Apartmentservice.

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